МЛС-Україна: правила користування сервісом

Призначення  
МЛС-Україна надає можливість користування Мультилістинговою системою для своїх Учасників, а також пропонує повний перелік послуг в сфері нерухомості на території України.
Мета МЛС-Україна: надати МЛС-сервіс (можливість співпраці між агентами та обмін інформацією про об’єкти нерухомості) для своїх Учасників.
MЛС (Мультилістингова система) є інструментом, за допомогою якого:
1. Уповноважені учасники (агенти з нерухомості) роблять загальні односторонні пропозиції компенсації іншим Учасникам (діючи як субагенти, агенти покупців/орендодавців або інших послуг в даній сфері).
2. Можна розпочати посилену співпрацю між Учасниками;
3. Інформація про об’єкти накопичується та розповсюджується, щоб дозволити уповноваженим учасникам провести оцінку, аналіз та інші операції пов’язані з нерухомістю.
4. Інформація про лістинг може корелюватися і поширюватися впорядковано, щоб Учасники могли максимально якісно співпрацювати один з одним і при цьому повністю задовольняти потреби клієнтів.

Право на компенсацію визначається результатом діяльності співпрацюючого брокера/агента в якості придбання (або оренди) нерухомості.

Визначення

Cтатус оголошення

Статус оголошення відображає зміни, які відповідають можливості продажу вказаного в ньому об'єкта.

Активне оголошення
Майно, яке пропонується, є об'єктом вільного продажу на даний момент часу та предметом Договору купівлі-продажу, і знаходиться у власності однієї Сторони (Продавця), яка може бути передана другій Стороні (Покупцеві) на умовах першого відповідно до Цивільного кодексу України.
Оголошення, яке перебуває в активному статусі, може бути доступним усім користувачам сайту на вимогу (під час пошуку об'єкту за певними параметрами).

В процесі продажу
Вказане в оголошенні майно перебуває на стадії передачі прав на його власність від однії Сторони (Продавця) Договору купівлі-продажу до другої Сторони (Покупця).
Таке оголошення вважається неактивним.

Продано
Даний статус оголошення вказує на завершення процесу передачі прав власності на об'єкт від однієї Сторони (Продавця) до другої Сторони (Покупця) і певна грошова сума за об'єкт вже сплачена.

Тимчасово неактивне
Продаж об’єкту, який пропонується в оголошені, тимчасово призупинений. Продавець тимчасово не проводить зустрічей для ознайомлення з нерухомим майном та не укладає Договір купівлі-продажу. Повернення даного об’єкту на ринок очікується.

Зняте з продажу
Вказане в оголошені майно не є на даний момент часу об'єктом продажу та не підлягає дії договору купівлі-продажу між обома його сторонами. Продавець не має наміру повернути об’єкт на ринок.

Прострочене (протерміноване)
Неактивне оголошення, термін публікації якого (що складає 30 днів) вийшов.

Оренда приміщення (будівлі) – наймання, з метою тимчасового користування об’єктом нерухомості за всіма принципами і правилами договірних засад між однією стороною (орендодавцем) і другою стороною (орендатором).
Оренда земельної ділянки – строкове, платне володіння та користування орендарем конкретною земельною ділянкою для здійснення підприємницької та іншої діяльності на основі договору. Мінімальний термін оренди – 7 років, максимальний – 50 років.
Комерційне приміщення – нежитлове приміщення, метою використання якого є отримання прибутку за рахунок включення його у здійснення підприємницької діяльності.
Покупець нерухомості – фізична або юридична особа, котра є учасником процесу купівлі-продажу і претендує на об’єкт нерухомості шляхом проведення оплати грошима.
Продавець нерухомості – фізична або юридична особа, яка отримує певну, зазначену договором суму грошей за передачу власником права власності на об’єкт нерухомості покупцю.
Власник нерухомості – фізична або юридична особа, яка має право володіти, користуватись та розпоряджатись об’єктом нерухомості.
Лістинг (лістинговий договір) – договір між агентом нерухомості та власником нерухомого майна, що надає агенту повноваження виступати представником власника в процесі продажу майна. В контексті роботи з МЛС-Україна «лістинг» також трактується як оголошення про об’єкт, щодо продажу якого укладений лістинговий договір.
Орендований об’єкт – житлове (нежитлове) приміщення (або будівля), яке надане його власником в користування іншій фізичній, або юридичній особі на визначений чи невизначений термін для проживання чи здійснення підприємницької діяльності та за орендну плату.
День відкритих дверей – попередньо визначений день для показу об’єкту, який знаходиться на даний момент в продажу. В цей день запрошуються всі потенційні покупці від субагента, який також є Учасником МЛС-Україна, для ознайомлення з приміщенням (будівлею).
Блокування в разі недостовірного ексклюзиву – брокер, який додав лістингове оголошення про об’єкт на сайті, може бути заблокований адміністрацією МЛС-Україна в тому випадку, якщо інший Учасник надасть докази (у вигляді електронної копії лістингового договору, укладеного з власником приміщення/будівлі) щодо того, що саме він має право на ексклюзивний продаж даного об’єкта.


Види Лістинту/Оголошення

Ексклюзивне Право на Продаж

Договірна угода, згідно з якою:
Єдиний брокер лістингу має право діяти як агент або як юридично визнаний представник Продавця, виключаючи всіх інших протягом терміну дії договору. Продавець зобов'язується сплатити брокерську комісію або комісію за угодою компенсації, якщо майно продається завдяки зусиллям Учасників транзакції. Брокер лістингу може представляти Покупця і Продавця в одні транзакціі після письмової згоди обох сторін, і автоматично виступає як Подвійний Агент.


Право на Продаж (не ексклюзивне)

Договірна угода, згідно з якою:
Брокер лістингу має право діяти як агент або як юридично визнаний представник Продавця, протягом терміну дії договору. Продавець або Покупець зобов'язується сплатити брокерську комісію або комісію за угодою компенсації, якщо майно продається за рахунок зусиль учасників транзакції.  Лістинг "Право на Продаж" може включати в себе положення, що дозволяє Продавцеві називати одного або декількох фізичних або юридичних осіб, які мають право діяти як агент або як юридично визнананні представники Продавця, протягом терміну дії договору.  Якщо майно продається виключно зусиллями Продавця або іншими Учасниками транзакції, Продавець або Покупець не зобов'язаний сплачувати комісійні брокеру, який не є Учасником транзакції. В разі сплати комісії Покупцем, Брокер лістингу не може діяти як Подвійний Агент транзакції.  Призначений Агент (агент який презначений Адміністратором агенства) або Агент Покупця може
представляти інтереси Покупця.

1. Процедура Лістингу
Лістинг об’єктів нерухомості є основним сервісом послуг МЛС-Україна і надається тільки затвердженим Учасникам, які в електронні формі повинні внести інформацію про об’єкт нерухомості в МЛС-Україна на протязі трьох (3) робочих днів тижня, якщо це не заборонено законом; після отримання всіх необхідних підписів Продавця(ів) і початку терміна лістингу.

Для того щоб добавити лістинг/оголошення в МЛС систему, потрібно:

1.1 Дійсна і підписана Угода Лістингу між Продавцями і Брокером Лістингу. Обовязкові пункти:
• Стартова ціна об’єкта.
• Термін лістингу: максимальний термін лістингу 1 рік.
• Вид лістингу: Ексклювне Право на Продаж або Право на Продаж.
• Чітке розуміння оплати компенсації для Брокера Лістингу та співпрацюючих агентів.
• Дозвіл Продавця на публікацію лістингу/оголошення до МЛС-Україна.
• Дозвіл Продавця на публікацію фото/відео до МЛС-Україна.

1.2 Перед тим як додати об’єкт нерухомості до МЛС-Україна, Учасник повинен перевірити і переконатися, що об’єкт нерухомості вже не введений в МЛС систему, як ексклюзивний лістинг. У разі виникнення помилки повідомити агента ексклюзивного лістингу, власника нерухомості або поскаржитись на оголошення адміністратору.

1.3 Інформація про об’єкт нерухомості, подана Учасником до МЛС-Україна, повинна бути заповненна як омога детально і правдиво.

1.4 МЛС-Україна залишає за собою право відмовити у прийнятті лістингу, якщо лістинг не захищає інтереси громадкості або всіх Учасників МЛС-Україна.

2. Зміна статусу лістингу
Будь-яка зміна ціни чи іншої зміни в оригінальному договорі лістингу здійснюється після письмового дозволу Продавця(ів) і подається до МЛС-Україна протягом трьох (3) робочих днів тижня.

3. Скасування лістингу до закінчення терміну дії
Лістинг може бути скасований з МЛС-Україна Учасником лістингу до закінчення терміну дії лістингово договору. Продавці не мають права вимагати, щоб МЛС-Україна скасував оголошення, без згоди Учасника, якщо вид лістингу "Ексклюзивне Право на Продаж". Однак, коли Продавець(і) можуть показати документ, що ексклюзивні відносини з Учасником лістингу був припинений, МЛС-Україна може скасувати лістинг на вимогу Продавця.

4. Вимоги до фотографій об’єкта
Принаймні одна фотографія повинна бути внесена до МЛС-Україна, незалежно від типу нерухомості та / або стану об’єкта, за винятком випадків, коли продавець не бажає ділитись фотографіями свого об’єкта нерухомості, і це відзначено в договорі лістингу.  Одна фотографія повинна мати вигляд на об’єкт нерухомості коли приближаешся до об’єкта. Для нового будівництва або землі архітектурне зображення зовнішнього виду або плану є задовільним.  Фотографії об’єкта не можуть містити будь-яку рекламну інформацію (посилання на сайт, електронну пошту, номер телефона агента або агенства, контакт в соцмережах і подібне).

5. Відсутність контролю за тарифами комісії або плати які надаються Учасниками
МЛС-Україна не рекомендує, контролює, виправляє, пропонує або підтримує комісійнійні тарифи або плату за послуги які надаються Учасниками МЛС-Україна для своїх клієнтів. Крім того, МЛС-Україна не може виправляти, контролювати, рекомендувати, пропонувати або підтримувати розподіл комісій між співпрацюючими учасниками або між учасниками які не приймають участі в транцакції.

6. Термін дії, продовження та оновлення лістингу
Будь-який лістинг, поданий до МЛС-Україна, автоматично закінчується в кінці терміну лістингу, зазначеному в договорі лістингу. Якщо Учасник не продовжив лістинг до кінця терміну лістингу але має дозвіл від Продавця в письмові формі на продовження або поновлення лістингу, новий лістинг повинен бути занесений в МЛС-Україна. Продовженний або поновленний листинг, який поданий до МЛС-Україна, повиннен мати певний і остаточний термін дії, про який домовилися Учасник і Продавець. Всі продовження або поновлення лістингу мають бути підписані Продавцем.

7. Збереження угод лістингу
Учасник повиннен зберігати в офісі Учасника копію угоди лістингу, продовження або поновлення лістингу, зміни цін та інші суттєві зміни у угоді лістингу, уповноважених продавцем(на протязі 3 років від початку терміна дії). І в разі запиту, Учасник надасть зазначені копії до адміністрації МЛС-Україна протягом трьох (3) робочих днів.

8. Повна адреса об’єкта нерухомості
Учасник МЛС-Україна повинен повністю ввести повну адресу об’єкта нерухомості. Згідно договору лістингу між Клієнтом і Учасниником, Учасник має можливість приховати анонімно частину адреси об’єкта для громадськості. Повна адреса об’єкта використовується для контролю та підтверження об’єктa і є обов'язкова. В випадку коли адреси не існує, Учасник вводить майбутню адресу об’єкта, і зазначає це в лістингу.

9. Редагування вмісту лістингу
МЛС-Україна залишає за собою право змінювати вміст лістингу.

10. Ексклюзивне Право на Продаж (Нульова Угода)
Договірна угода, згідно якої вид лістингу, Ексклюзивне Право на Продаж, де комісію оплачує Покупець. Брокер лістингу, повинен чітко пояснити Продавцю(ям), що окрім продажу об’єкту, Брокер Лістингу повиннен продати послугу агента нерухомості. В разі такого виду лістингу, є можливість що Покупець втрачає час продажу об’єкта і/або потенційних клієнтів, які не готові оплатити послуги агента. Ексклюзивне Право на Продаж (Нульова Угода) в МЛС Україна – ЗАБОРОНЕНА.

СТАНДАРТИ ПОВЕДІНКИ ДЛЯ УЧАСНИКІВ МЛС-УКРАЇНА

1. Учасниники не повинні навмисно обманювати громадкість або інших Учасників МЛС Україна на рахунок ексклюзивних відносин з клієнтом, типу об’єкта, характеристики, розподілу комісійних, оприлюднення фотографій (котрі не відповідають реальному стану та вигляду об’єкта), або інших параметрів, котрі можна вказати під час створення лістинг-оголошення на сервіcі МЛС-Україна.

2. Знаки, які повідомляють про продаж майна, оренди, оренди чи обміну, не повинні розміщуватися без згоди Продавця / Орендавця.

3. Учасник не може пропонувати Продавцю нову угоду лістингу, якщо об’єкт клієнта вже находиться під ексклюзивною угодою з іншим Учасником. Учасник має право спитати про кінцевий термін угоди Учасника і в разі відмови Учасника розкрити дату закінчення ексклюзивної угоди, Учасник може звязатись з Продавцем щоб дізнатись більше інформації і обговорити терміни майбутнього лістингу, який може бути тільки після закінчення існуючої ексклюзивної угоди.

4. Якщо Учасник представляв Продавця в минулих транцакціях як ексклюзивний представник, це не перешкоджає іншим Учасникам шукати таких самих бізнес відносин в майбутньому.

5. Учасники можуть вільно вступати в договірні відносини або вести переговори з Продавцями / Орендодавцями або Покупці / Орендарі, але не повинні свідомо зобов'язувати клієнтів сплачувати більше однієї комісії за тим ж лістингом, за винятком інформованої згоди клієнтів.

6. Учасник не може контактувати з клієнтом іншого Учасника МЛС-Україна, в якого є ексклюзивні відносини, з метою надання такого ж типу послуг. В разі самостійного звернення клієнта Учасника, потенційний клієнт і Учасник можуть обговорити умови, за яких вони можуть укласти угоду, яка набирає чинності після закінчення будь-якого існуючого ексклюзивного договору.

7. Учасникам не забороняється робити загальну рекламу своїх послуг,яка описуює послуги та умови. Але забороняється свідомо контактувати потенційних клієнтів, в яких є ексклюзивний договор з іншим Учасником.

8. Перед тим, як укласти угоду про представництво, Учасник має зобов'язання зробити розумні зусилля, щоб визначити, чи підлягає потенційний клієнт під діючою ексклюзивною угодою. В разі дійсної ексклюзивної угоди, надавати послуги з нерухомості одного типу за той же період часу заборонено.

9. Учасники, не повинні свідомо чи безрозсудно робити фальшиві або неправдиві заяви про інших Учасників МЛС-Україна, їхнього бізнесу або їхньої практики.

10. Учасник, у відповідь на запити від потенційних покупців або співпрацюючих учасників, розкривати наявність пропозицій на нерухомість тільки з дозволу Продавця.

11. Учасники лістингу не повинні вводити в оману доступність доступу для показу об’єта нерухомості.

Компенсація.

Брокер (агент) під час оприлюднення лістингу повинен вказати суму (або відсоток від своєї отриманої або запропонованої комісії з продажу об’єкта), запропоновану іншим Учасникам за послуги, які будуть надані для сприяння продажу даного об’єкта. Право на компенсацію визначається діяльністю співпрацюючого агента, який/яка є причиною продажу (або оренди).

1. Під час оголошення про продаж певного об’єкта на МЛС-Україна, Брокер лістингу повинен вказати на кожному лістингу, поданому до MЛС-Україна, загальну односторонню пропозицію компенсації іншим учасникам МЛС-Україна і хто несе відповідальність за сплату комісії (Покупець чи Продавець). Визначення компенсації є необхідним, оскільки Учасник, який співпрацює, має право знати розмір компенсації перед початком роботи над продажем конкретного об’єкта. Також Покупець і Продавець повинні бути поінформовані про свої витрати в разі покупки або продажу об’єкта.

2. Компенсація, зазначена в лістингу, повинна чітко інформувати співпрацюючих Учасників (яку вони отримають в випадку співпраці) і потенційних Покупців чи Продавців (які будуть сплачувати компенсацію за послуги агентів нерухомості). Рекомендується затвердити компенсацію між всіма Учасниками транзакції в письмовій формі перед поданням пропозиції на придбання об’єкту. Учасники не повинні свідомо зобов'язувати клієнтів сплачувати більше однієї комісії за тим ж лістингом, за винятком інформованої згоди клієнтів.
Компенсація, зазначена в лістингу, виражається в одній з таких форм:
Компенсацію сплачує Продавець - комісію сплачує Продавець
Компенсацію сплачує Покупець - комісію сплачує Покупець 

Процедура Продажу

1. Покази та переговори
Всі огляди, пропозиції і переговори з Продавцем про придбання вказаного об’єкта здійснюється через Учасника лістингу, за винятком наступних обставин:
а. Учасник лістингу надає співпрацюючому Учаснику особливі повноваження для показу та / або вести переговори безпосередньо або
б. Після обґрунтованих зусиль, Учасник, що співпрацює, не може зв'язатися з Учасником Лістингу або його представника.

2. Презентація пропозицій
Учасник лістингу повинен якнайшвидше представити пропозиції купівлі об’єкта або надати співпрацюючому Учаснику дату презентації пропозиції і вагому причину затримки презентації .